- [추진 단계] 아직 신청 접수는 없습니다. 법령 개정 후 도입 예정이라고 국토교통부가 밝혔습니다.
- 분양가의 30%만 마련하면 나머지 70%(최대 5억원)는 주택도시기금이 의무 융자합니다.
- 수도권 평균 공공분양가 5.1억원(전용 55㎡) 기준, 초기 필요 자금은 1.53억원입니다.
- 전매제한이 끝나면 시장에 자유롭게 팔 수 있고, 시세차익은 대출 평균잔액 비율로 기금과 나눕니다.
공공분양은 싸지만 목돈이 문제였습니다. 이번 제도는 그 목돈 부담을 분양가의 30%까지 낮추는 대신, 집값이 오르면 그 이익 일부를 나라와 나누는 방식입니다.
이익공유형Ⅱ, 무엇이 다른가
국토교통부는 11월 9일 ‘부담가능한 공공분양’ 두 번째 모델로 이익공유형Ⅱ 도입을 추진한다고 밝혔습니다. 핵심은 초기 부담은 낮추고 시세차익은 공유하는 구조입니다.
| 항목 | 발표 내용 |
|---|---|
| 본인 마련 자금 | 분양가의 30% |
| 기금 융자 | 분양가의 70%, 최대 5억원 의무 융자 |
| 금리 | 같은 조건 디딤돌 기본금리보다 항상 1%p 낮게, 우대금리 최대 0.5%p |
| 상환 조건 | 만기 20년, 첫 3년은 이자만 납부 |
| 매각 | 전매제한 종료 후 시장 자유 매각 가능 |
| 대상·소득요건·신청 채널·물량 | 원문에 없음 (확인되지 않음) |
정책 분석 — 지금 단계에서 가장 중요한 숫자는 금액이 아니라 ‘법적 근거 없음’입니다. 이익공유형Ⅱ는 공공주택 특별법령 개정이 먼저 필요해서, 지금 청약통장을 깨거나 대출 계획을 확정하는 것은 이릅니다. 소득·자산 요건이 공개되기 전에는 자격을 단정할 수 없습니다.
사례로 계산해 보니
수도권 5.1억원 공공분양 기준
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 분양가 (발표 예시) | 5.1억원 |
| 내가 낼 30% (발표 수치) | 1.53억원 |
| 기금 융자 70% (계산) | 3.57억원 |
| 첫 3년 월 이자 (가정 계산) | 금리 하한 1.2% 가정 시 월 약 35.7만원 이상 |
월 이자는 정부가 밝힌 현재 하한 1.2%를 그대로 적용한 가정치입니다. 실제 금리는 대출 약정 시점의 디딤돌 금리 기준이라 이보다 높을 수 있습니다.
정책 분석 — 이 제도의 이득은 ‘필요 현금 3.57억원 절감’이 아니라 ‘목돈 마련 시점을 앞당기는 것’입니다. 대신 3년 뒤부터 원금 상환이 시작되어 월 부담이 커지므로, 이자 구간 월 35만원대만 보고 판단하면 위험합니다. 기회비용은 시세차익 일부를 기금에 내주는 것입니다.
세 가지 모델 비교
| 모델 | 초기 부담 | 출구 |
|---|---|---|
| 기존 이익공유형(나눔형) | 별도 수치 원문 없음 | 공공에 환매만 가능, 차익 70%가 내 몫 |
| 이익공유형Ⅱ (추진) | 분양가 30% | 시장 자유 매각, 또는 대출 상환으로 정산 종료 |
| 지분적립형 (고양창릉 첫 공급) | 분양가 25% | 4년마다 5회, 15%씩 지분 추가 취득 |
지분적립형은 2026년 12월 경기 고양창릉 S-2블록 1,057세대 중 284세대로 먼저 공급됩니다. 이익공유형Ⅱ와는 별개 모델이니 혼동하지 마세요.
- 현금 1.5억원 안팎을 확보할 수 있는가 (수도권 5.1억 분양가 기준)
- 3년 뒤 원금 상환이 시작돼도 월 상환을 감당할 수 있는가
- 집값 상승 이익 일부를 기금과 나누는 구조에 동의하는가
- 소득·자산·무주택 요건은 아직 미공개이므로 공고 확인 전까지 보류
정책 분석 — 배경에는 분양가는 낮아도 목돈 마련이 어려워 공공분양 청약을 포기하는 수요가 있습니다. 정부는 올해 안에 발표할 LH 내년 분양계획에 부담가능 공공분양 단지를 포함한다고 했습니다. 다음 확인 시점은 그 계획 발표와 특별법령 개정안입니다. 단지·세대 수는 아직 이익공유형Ⅱ 물량으로 명시되지 않았습니다.
자주 묻는 질문
누가 신청할 수 있나요?
소득·자산·무주택 요건은 발표문에 없습니다. 법령 개정과 공고 단계에서 정해질 사항입니다.
언제 신청할 수 있나요?
신청 시기는 확정되지 않았습니다. 관련 법령 개정 후 도입을 추진한다는 점만 확인됩니다.
대출을 다 갚으면 어떻게 되나요?
대출을 상환하면 집을 팔지 않고도 차익 정산을 끝낼 수 있다고 발표됐습니다. 세부 산식은 공개되지 않았습니다.
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출처
- 정책브리핑(국토교통부) — 집값의 30%로 내 집 마련, ‘이익공유형Ⅱ’ 공공분양 도입 추진 (2026.11.09)
- 정책브리핑(국토교통부) — 고양창릉 ‘지분적립형 주택’ 첫 공급 (2026.11.04)
AI Biz Insider · 내 삶에 닿는 정책 · aibizinsider.com
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