- 11월 4일부터 임대인 상시 모집 시작. 별도 마감일은 공고에 나와 있지 않습니다.
- HUG가 임대인에게 약정 수익률 연 4.35%(세전)를 매월 월세처럼 지급합니다.
- 임차인은 보증금 상당액을 HUG에 예치하고, 입주는 2027년 1월부터 순차 진행됩니다.
- 신청은 안심전세포털 또는 전국 HUG 지사. 주택가격 20억원 이하, 선순위 부채비율 80% 이하가 조건입니다.
전세 보증금을 집주인에게 맡기는 게 불안하다는 사람과, 월세를 제때 받기 어렵다는 집주인이 같은 판에 앉았습니다. 국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 그 사이에 공공이 끼어드는 구조를 내놨습니다. 이름은 전월세 안심신탁입니다. 첫 임대인 모집이 11월 4일 시작됐습니다.
구조부터 이해하기: 돈은 누가 들고 있나
3자 계약, 보증금은 HUG에 예치
임대인, 임차인, HUG가 함께 계약합니다. 임차인은 보증금에 해당하는 예치금을 집주인이 아니라 HUG에 예치합니다. HUG는 이 돈을 운용해 계약 기간 동안 임대인에게 매달 월세 형태로 수익을 지급하고, 계약이 끝나면 예치금을 임차인에게 돌려줍니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 약정 수익률 | 연 4.35%(세전), 계약기간 매월 지급 |
| 대상 주택 | 유형 제한 없음, 주택가격 20억원 이하, 선순위 부채비율 80% 이하 |
| 예치금 납부 | 계약 시 10%, 입주 시 나머지 90% |
| 임대료 증액 | 최대 5% 제한 |
| 입주 시기 | 2027년 1월부터 순차 |
| 신청 채널 | 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse), 전국 HUG 지사 |
정책 분석 — 핵심은 “임차인의 돈이 임대인 통장을 거치지 않는다”는 점입니다. 집주인이 대출이 많거나 경매에 넘어가도 예치금은 HUG에 있으니, 임차인이 가장 무서워하는 보증금 미반환 위험이 구조적으로 줄어듭니다. 이 사업은 8월 13일 발표된 주택 신속공급 방안의 후속 조치로, 월세 물건을 전세 형태로 시장에 돌리려는 공급 정책이기도 합니다.
임대인이라면: 내 집이 대상인지 30초 판별
- 주택가격이 20억원 이하인가
- 기존 선순위 채권(근저당 등)이 주택가격의 80% 이하인가
- 예치금(보증금 상당액)이 적정 전세 시세 이내인가
- HUG 위탁 법무법인 입회 아래 공인중개사 중개로 계약할 수 있는가(법인임대사업자·LH 등 공공주택사업자는 예외)
소득이나 자산 제한은 없고, 임차인을 먼저 구하지 않아도 신청할 수 있습니다. 보증을 따로 들 필요도 없어 전세보증금반환보증·임대보증금보증 가입 부담이 빠집니다.
사례 계산: 예치금 2억원이라면
예치금을 2억원으로 가정하면 연 4.35%는 연 870만원, 월 약 72만 5천원(세전)입니다. 예치금 납부는 계약 시 2,000만원, 입주 시 1억 8,000만원 순서입니다. 실제 금액은 주택별 예치금에 따라 달라지니 어디까지나 계산 예시로 보세요.
정책 분석 — 임대소득 소득세·법인세 50% 감면과 농어촌특별세 비과세는 법령 개정 후 적용할 계획입니다. 2027년 발생분은 2028년 5월 신고하므로, 지금 세후 수익을 확정치로 계산하면 안 됩니다. 반대로 공실이 생기면 기존 안심신탁 계약 종료 후 최대 2개월 치 월 수익을 지원받습니다(계속 참여 조건). 월세 공실이 잦은 집주인에게는 연 4.35%의 확정 현금흐름이 가장 큰 이득이고, 놓치면 그 공실 위험을 계속 직접 지게 됩니다.
임차인이라면: 지금 할 수 있는 것과 없는 것
임차인은 보증금에 해당하는 예치금을 HUG에 맡기고, 임대차는 주택임대차보호법 적용을 받습니다. 계약갱신, 대항력, 증액 5% 제한이 그대로 보장됩니다. 목돈이 부족하면 HUG·한국주택금융공사(HF) 보증부 전용 전세대출이 연내 절차를 마칠 예정이고, 소득·자산 요건을 채우면 버팀목 대출도 이용할 수 있습니다.
다만 입주는 2027년 1월부터 순차이고, 임차인용 월 주거비 비교 수치는 공고에서 확인되지 않았습니다. 숫자는 확인된 것만 믿으세요.
정책 분석 — 임대인이 먼저 모이지 않으면 임차인이 들어갈 집이 없습니다. 그래서 이번 첫 모집은 임대인 쪽 신청부터 열렸습니다. 연내 추가 지원방안 확대가 예정돼 있어, 대출 조건과 세제가 확정되는 시점이 임차인에게는 판단 시기입니다. 중도 퇴거나 매각 시 처리 방식은 공고에서 확인되지 않았으니 계약서 특약과 HUG 상담으로 꼭 확인하세요.
신청 순서와 놓치기 쉬운 점
- 안심전세포털 또는 HUG 지사에서 임대인 신청
- HUG가 대상주택 요건 검증
- 임대인, HUG, 임차인 3자 계약 체결 후 예치금 납부
- 2027년 1월부터 순차 입주
등록임대사업자는 법정 표준임대차계약서의 특약으로 안심신탁 계약서를 첨부해야 합니다. 임대인이 주택 훼손 등 합리적 사유로 이의를 제기하면 예치금 반환 시점에 일부를 HUG가 유보합니다. 수익률은 시장금리를 반영해 모집 때마다 새로 제시될 수 있다는 보도도 있으니, 이번 4.35%가 계속 유지된다고 단정하지 마세요.
자주 묻는 질문
Q1. 누가, 언제부터 신청할 수 있나요?
임대인이 11월 4일부터 상시 신청할 수 있습니다. 소득·자산 제한은 없고 별도 마감일은 공고에서 확인되지 않았습니다.
Q2. 수익은 얼마나, 어떻게 받나요?
약정 수익률 연 4.35%(세전)를 계약기간 동안 매달 월세 형태로 받습니다. 세제 감면은 법 개정 뒤 적용 예정입니다.
Q3. 어디서 신청하고 문의하나요?
안심전세포털(khug.or.kr/jeonse)이나 전국 HUG 지사에서 신청합니다. 문의는 HUG 안심신탁기획실 051-998-6821, 국토교통부 주택기금과 044-201-3347입니다.
관련 글
출처
- 정책브리핑, 연체 걱정·월세 부담 없는 ‘전월세 안심신탁’ 첫 임대인 모집 (국토교통부, 2026.11.04)
- HUG 안심전세포털
- SBS Biz, 전세금 HUG에 맡기고 월세 받는다…전월세 안심신탁 첫 임대인 모집 (2026.11.04)
- 뉴스서울, 전월세 안심신탁 첫 임대인 모집 공고 (2026.11.04)
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