집 한 채로 평생 월급 나온다?

핵심 정리

만 55세 이상, 공시가격 12억원 이하 집 한 채면 소득·재산 심사 없이 가입해 평생 매달 연금을 받습니다.
집에 계속 살면서 소유권도 그대로 유지하고, 부부가 모두 세상을 떠난 뒤에야 주택으로 정산합니다.
월지급금은 나이와 집값이 높을수록 커집니다. 공시가격 5억원·만 70세 종신형 기준 매월 약 56만원 수준입니다.
2026년 3월 신규 가입분부터 월지급금이 오르고 초기보증료는 1.5%에서 1.0%로 낮아졌습니다.

우리나라 고령 가구가 가진 재산은 대부분 집 한 채에 묶여 있습니다. 여러 통계에서 60대 이상 가구 자산의 약 70~80%가 부동산에 쏠려 있다는 분석이 반복됩니다. 매달 들어오는 현금은 부족한데 팔기도 애매한 집만 있는 상황, 바로 이 자산을 매달 현금으로 바꿔 평생 받게 해 주는 제도가 주택연금입니다. 게다가 2026년부터는 더 많이 받고 비용은 덜 내도록 조건까지 개선됐습니다.

주택연금이 뭐길래 — 집을 담보로 받는 평생 월급

소유권은 그대로, 매달 현금만 받는 구조

주택연금은 살고 있는 집을 한국주택금융공사(HF)에 담보로 맡기고, 그 집에 계속 살면서 매달 일정한 현금을 평생 받는 국가 보증 제도입니다. 집을 파는 것이 아니라 담보로 맡기는 것이라 소유권은 본인에게 남아 있고, 이사도 원칙적으로 하지 않아도 됩니다. 부부 중 한 사람만 살아 있어도 같은 금액이 계속 나오고, 부부가 모두 세상을 떠난 뒤에야 집을 처분해 그동안 받은 연금과 이자를 정산합니다.

국민연금 같은 공적연금이 부족하거나 아예 없는 분에게 특히 의미가 큽니다. 자산은 집 한 채뿐인데 생활비가 빠듯한 이른바 ‘하우스푸어’ 노년층이 집을 팔지 않고도 현금 흐름을 만들 수 있기 때문입니다.

정책 분석 — 주택연금의 본질은 ‘집이라는 잠긴 자산의 유동화’입니다. 집을 상속 재산으로 남길지, 내 노후 현금으로 쓸지에 대한 선택이므로 정답이 있는 상품은 아닙니다. 다만 노후 소득이 부족한데 부동산 비중이 지나치게 높은 가구라면 검토 가치가 분명합니다.

누가 받나 — 만 55세, 공시가격 12억원 이하

소득·재산 심사가 없는 보편 제도

가입 요건은 크게 나이와 집값 두 가지입니다. 부부 중 나이가 많은 사람을 기준으로 만 55세 이상이면 되고, 소유한 주택의 공시가격이 12억원 이하여야 합니다. 소득이나 다른 재산은 따지지 않는 보편 제도라, 연금이 부족한 중산층도 폭넓게 이용할 수 있습니다.

다주택자여도 보유 주택 공시가격을 모두 더해 12억원 이하이면 가입할 수 있습니다. 공시가격 12억원을 넘는 2주택자라면 3년 안에 한 채를 파는 조건으로 가입이 가능합니다. 일반 주택은 물론, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택과 주거 목적 오피스텔도 대상이 됩니다. 단, 가입자나 배우자가 실제로 그 집에 살고 있어야 합니다.

정책 분석 — 공시가격 12억원은 시세로 환산하면 대략 17억원 안팎입니다. 서울 웬만한 아파트 한 채가 대부분 들어오는 문턱이라, ‘집값이 비싸서 안 될 것’이라는 지레짐작으로 포기하는 경우가 의외로 많습니다.

얼마나 받나 — 나이·집값이 금액을 정한다

종신 정액형 월지급금 예시

월지급금은 가입 나이가 많고 집값이 비쌀수록 커집니다. 부부가 모두 살아 있는 동안 매달 같은 금액을 받는 종신 정액형을 기준으로, 공시가격 5억원 주택이라면 만 55세는 매월 약 23만원, 60세 약 31만원, 65세 약 40만원, 70세 약 56만원, 75세 약 78만원, 80세는 약 110만원 수준입니다. 같은 나이라면 집값이 두 배일 때 금액도 대체로 비례해 늘어납니다.

저가 주택을 가진 기초연금 수급자에게는 ‘우대형’이 따로 있습니다. 부부 중 한 명 이상이 기초연금을 받고 부부 합산 시가 2억5천만원 미만 1주택이면, 일반형보다 월지급금을 더 많이 받습니다. 주택 시가가 1억8천만원 미만이면 일반형 대비 최대 약 25%, 1억8천만원 이상 2억5천만원 미만이면 최대 약 20%까지 더 얹어 줍니다.

정책 분석 — 종신형은 가입 시점에 금액이 확정됩니다. 집값이 나중에 떨어져도 연금은 줄지 않는 대신, 집값이 크게 올라도 이미 받는 금액은 그대로입니다. 언제 가입하느냐에 따라 손익 감각이 달라지는 구조라는 점을 미리 이해해 두는 것이 좋습니다.

2026년 뭐가 좋아졌나 — 더 받고 덜 낸다

월지급금 인상과 초기보증료 인하

정부와 한국주택금융공사는 2026년 3월 1일 신규 가입분부터 주택연금 조건을 개선했습니다. 핵심은 두 가지, 매달 받는 돈은 늘고 처음 내는 비용은 줄었다는 것입니다. 평균적인 가입자(만 72세, 주택가격 4억원)를 기준으로 월지급금이 기존 129만7천원에서 133만8천원으로 오르고, 전체 수급 기간을 합치면 약 849만원을 더 받게 되는 것으로 추산됩니다.

가입할 때 한 번 내는 초기보증료율도 주택가격의 1.5%에서 1.0%로 내렸습니다. 주택가격 4억원이라면 초기보증료가 600만원에서 400만원으로 200만원 줄어드는 셈입니다. 이 보증료는 현금으로 따로 내는 것이 아니라 연금 재원에서 처리되지만, 부담이 줄면 그만큼 조건이 좋아집니다.

정책 분석 — 고령화가 빨라지면서 정부는 주택연금을 노후 소득의 핵심 축으로 키우려 하고 있습니다. 조건이 개선됐다는 것은 지금이 이전보다 유리해졌다는 뜻이지만, 반대로 서두를 이유는 없습니다. 나이가 한 살 많아지면 월지급금도 오르기 때문에, 본인 상황에 맞춰 시점을 정하는 것이 합리적입니다.

어떻게 신청하나 — 상시 접수, 상담부터 시작

신청 채널과 절차

주택연금은 정해진 마감 없이 언제든 신청할 수 있습니다. 한국주택금융공사 홈페이지(hf.go.kr)나 인터넷금융서비스, 전국 지사 방문, 콜센터(1688-8114)로 상담을 예약하는 것에서 시작합니다. 이후 보증 신청과 심사를 거쳐 보증서가 발급되면, 은행에서 대출 약정을 맺고 다음 달부터 월지급금을 받게 됩니다. 담보를 맡기는 방식은 저당권 방식과 신탁 방식 중에 고를 수 있고, 지급 방식도 평생 받는 종신형, 일정 기간만 많이 받는 확정기간형, 기존 주택담보대출을 갚는 데 쓰는 대출상환형 등으로 나뉩니다.

세금 혜택도 있습니다. 가입 주택에는 재산세(과세표준 5억원 이하분) 25% 감면이 적용되고, 저당권 설정에 드는 등록면허세 등도 줄여 줍니다. 연금을 받는 동안 발생하는 대출이자는 연 200만원 한도로 소득공제를 받을 수 있습니다.

정책 분석 — 주택연금은 한번 정하면 수십 년을 이어가는 장기 계약입니다. 이 글은 정보 제공을 위한 정리이며 가입 권유가 아닙니다. 상속 계획, 배우자와의 합의, 다른 노후 소득까지 함께 놓고 공사 상담을 충분히 받은 뒤 결정하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 부부 중 한 명이 먼저 세상을 떠나면 연금이 줄어드나요?

아니요. 가입할 때 배우자 승계 조건으로 설정하면, 한 사람이 먼저 사망해도 남은 배우자에게 같은 금액이 평생 그대로 지급됩니다. 금액이 깎이거나 연금이 끊기지 않습니다.

Q2. 나중에 받은 연금이 집값보다 많아지면 자녀가 갚아야 하나요?

아니요. 주택연금은 비소구 방식이라, 부부가 모두 사망한 뒤 집을 처분해 정산할 때 그동안 받은 연금과 이자가 집값을 넘어서더라도 부족분을 상속인에게 청구하지 않습니다. 반대로 집을 팔아 정산하고 남는 돈이 있으면 상속인에게 돌려줍니다.

Q3. 집값이 오르면 월지급금도 오르나요?

종신형은 가입 시점의 나이와 집값을 기준으로 금액이 확정되어, 이후 집값이 올라도 이미 받는 금액은 바뀌지 않습니다. 대신 집값이 떨어져도 연금이 줄지 않는다는 안정성이 장점입니다.

출처

AI Biz Insider · 내 삶에 닿는 정책 · aibizinsider.com